Die Punkte, an denen es teuer wird

Die 15-Prozent-Falle in den ersten drei Jahren

Das ist der teuerste Fehler beim Immobilienkauf, und er passiert fast immer aus Unwissenheit. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausgibt, darf diese Kosten nicht sofort abziehen. Sie werden zu Herstellungskosten und wirken sich nur noch über die Abschreibung aus (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Was das bedeutet, wird an Zahlen deutlich. Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, davon entfallen 200.000 Euro auf das Gebäude. Die Grenze liegt damit bei 30.000 Euro netto. Wer 40.000 Euro verbaut, verliert den Sofortabzug komplett: Statt 40.000 Euro im Jahr der Zahlung bleiben bei zwei Prozent Abschreibung noch 800 Euro pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ist das ein Unterschied von rund 16.500 Euro Steuer im ersten Jahr, verteilt auf ein halbes Jahrhundert.

Bei der Grenze kommt es auf vier Dinge an:

Netto zählt. Für die Grenze wird ohne Umsatzsteuer gerechnet, unabhängig davon, ob Sie Vorsteuer ziehen können. Bei Wohnraumvermietung können Sie das in aller Regel nicht, tragen die Umsatzsteuer also wirtschaftlich, dürfen sie aber trotzdem nicht in die Grenze einrechnen. Das verschafft Luft.

Die Frist läuft ab Nutzen und Lasten. Nicht ab dem Notartermin und nicht ab der Eintragung im Grundbuch, sondern ab dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr. Das steht im Kaufvertrag und liegt oft Wochen oder Monate nach der Beurkundung.

Schönheitsreparaturen zählen mit. Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern geht in die Grenze ein, selbst wenn es mit einer größeren Sanierung nichts zu tun hat. Der Bundesfinanzhof hat das 2016 in mehreren Urteilen entschieden, und das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 bestätigt es ausdrücklich. Dieses Schreiben ersetzt die bisherigen Vorgaben von 2003 und 2017 und ist in allen offenen Fällen anzuwenden.

Und der Nachschlag: Wird die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, ist das ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO. Die Bescheide der Vorjahre werden geändert, der bereits gewährte Abzug wird zurückgenommen und die Erstattung zurückgefordert. Man ist also nicht durch, nur weil das erste Jahr veranlagt ist.

Umgekehrt gilt: Werden Kosten von dritter Seite erstattet, etwa von einer Versicherung, zählt nur der Betrag, der bei Ihnen hängen bleibt.

Was man daraus macht: Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft, sollte vor der ersten Rechnung durchrechnen, wo die Grenze liegt. Oft ist es die richtige Entscheidung, eine Maßnahme bewusst ins vierte Jahr zu schieben. Manchmal ist es umgekehrt besser, gleich richtig zu sanieren und die Abschreibung in Kauf zu nehmen. Beides kann stimmen, aber es sollte eine Entscheidung sein und kein Zufall.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Auch außerhalb der Dreijahresfrist bleibt diese Abgrenzung die wichtigste Frage bei jeder größeren Rechnung. Sie entscheidet zwischen sofortigem Abzug und Verteilung über Jahrzehnte.

Erhaltungsaufwand ist alles, was etwas Vorhandenes instand hält oder in zeitgemäßer Form ersetzt: das Dach neu decken, die Heizung gegen eine neue tauschen, Fenster erneuern, den Anstrich auffrischen. Diese Kosten sind im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Größerer Erhaltungsaufwand an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden lässt sich auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn der Abzug sonst ins Leere liefe, weil in einem Jahr ohnehin kaum Einkünfte anfallen.

Herstellungskosten sind es, wenn etwas Neues entsteht, das Gebäude erweitert wird oder es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Ein Anbau, der Ausbau des Dachgeschosses, eine zusätzliche Wohneinheit. Eine wesentliche Verbesserung nimmt die Finanzverwaltung außerdem dann an, wenn in mindestens drei der vier zentralen Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster gleichzeitig deutlich gehoben wird, sodass das Gebäude insgesamt einen höheren Standard erreicht.

Werden bei einer Sanierung beide Arten von Arbeiten zusammen ausgeführt, sind die Kosten aufzuteilen, notfalls im Schätzungswege. Gemeinkosten wie das Architektenhonorar oder die Bauendreinigung werden dabei im selben Verhältnis aufgeteilt wie die Hauptkosten.

Für die Praxis heißt das vor allem: Rechnungen müssen die Arbeiten benennen. „Sanierung Bad, pauschal 18.000 Euro“ ist eine Einladung zur Nachfrage. Eine Rechnung, die Fliesenarbeiten, Sanitärobjekte und Installationsleistungen getrennt ausweist, macht die Zuordnung nachvollziehbar und im Zweifel verteidigbar.

Die Abschreibung richtig ansetzen

Bei der Abschreibung wird nicht selten Geld verschenkt, und zwar dauerhaft: Was einmal falsch angesetzt ist, wirkt jedes Jahr weiter.

Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die aber nicht bindend ist: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein begründetes Gutachten Vorrang hat, wenn die Aufteilung zu einem offensichtlich unzutreffenden Ergebnis führt. Bei teuren Grundstückslagen lohnt sich der Streit darüber.

Kaufnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das schnell 30.000 Euro Nebenkosten, von denen der Gebäudeanteil mit abgeschrieben wird.

Der Satz hängt am Fertigstellungsjahr. Bei Wohngebäuden: 2,5 Prozent vor 1925, 2 Prozent von 1925 bis 2022 und 3 Prozent ab 2023. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann statt der linearen eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG). Die bringt in den ersten Jahren deutlich mehr und läuft später flacher aus. Daneben gibt es unter engen Voraussetzungen die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG.

Kürzere Nutzungsdauer ist möglich. Wer nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierten 50 oder 40 Jahre, darf schneller abschreiben. Das setzt ein qualifiziertes Gutachten voraus, kann sich bei stark abgenutzten Objekten aber deutlich rechnen.

Vermietung an Kinder, Eltern, Geschwister

Günstig an Angehörige zu vermieten ist erlaubt und steuerlich anerkannt, aber es gibt eine Grenze, unterhalb derer der Werbungskostenabzug gekürzt wird (§ 21 Abs. 2 EStG).

Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete bleibt alles beim Alten: voller Abzug sämtlicher Werbungskosten, obwohl die Einnahmen niedriger sind. Das ist der Regelfall, den man anstreben sollte.

Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Fällt sie positiv aus, ergibt sich also über die voraussichtliche Vermietungsdauer ein Überschuss, bleibt der volle Abzug erhalten. Fällt sie negativ aus, wird gekürzt.

Unter 50 Prozent wird zwingend aufgeteilt. Die Vermietung gilt dann teilweise als unentgeltlich, und die Werbungskosten sind nur im entgeltlichen Verhältnis abziehbar.

Vergleichsmaßstab ist dabei die ortsübliche Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten. Wer nur die Kaltmieten vergleicht, rechnet sich leicht unter die Grenze. Und die Grenze ist jedes Jahr neu zu prüfen: Steigt die ortsübliche Miete und Ihre bleibt gleich, rutschen Sie irgendwann darunter, ohne etwas geändert zu haben. Ein Mietvertrag mit Angehörigen gehört deshalb regelmäßig auf den Prüfstand.

Unabhängig davon muss der Vertrag einem Fremdvergleich standhalten: schriftlich, mit klaren Regelungen zu Miethöhe und Nebenkosten, und tatsächlich so durchgeführt. Miete, die nie überwiesen wird, kennt das Finanzamt zur Genüge.

Wann was zählt

Bei Vermietungseinkünften gilt das Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Zu erfassen ist, was im Kalenderjahr tatsächlich geflossen ist, nicht was wirtschaftlich hineingehört. Daraus folgen drei praktische Regeln.

Nebenkostenvorauszahlungen sind Einnahmen im Jahr des Zuflusses. Auch wenn Sie später zurückzahlen. Die Erstattung ist dann im Jahr der Auszahlung eine negative Einnahme. Das gleicht sich über die Jahre aus, führt im Einzeljahr aber zu Verschiebungen.

Der Zahlungszeitpunkt ist gestaltbar. Eine Handwerkerrechnung, die am 28. Dezember bezahlt wird, wirkt in diesem Jahr. Am 3. Januar bezahlt, wirkt sie im nächsten. Wer weiß, in welchem Jahr sein Grenzsteuersatz höher liegt, kann das steuern.

Für regelmäßige Zahlungen um den Jahreswechsel gibt es eine Ausnahme: Wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben, die innerhalb von zehn Tagen vor oder nach dem Jahreswechsel fließen, werden dem Jahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Die am 30. Dezember überwiesene Januarmiete gehört also ins neue Jahr.

Einbauküche, Möbel, Einrichtung

Hier hat sich die Rechtslage geändert, und die alte Fassung hält sich hartnäckig. Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung ist seit dem BFH-Urteil vom 3. August 2016 ein einheitliches Wirtschaftsgut und über zehn Jahre abzuschreiben. Früher konnte man Spüle und Herd als unselbständige Gebäudebestandteile sofort abziehen; das ist vorbei.

Für einzelne Gegenstände unterhalb der Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter bleibt der Sofortabzug möglich, ebenso bei einem echten Austausch defekter Einzelgeräte. Wird dagegen eine komplette Küche neu eingebaut, führt an den zehn Jahren kein Weg vorbei.

Bei möbliert vermieteten Wohnungen kommt hinzu, dass ein Möblierungszuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflusst. Das ist vor allem dann relevant, wenn zugleich an Angehörige vermietet wird und die 66-Prozent-Grenze im Spiel ist.

Verkauf und die Zehnjahresfrist

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Gerechnet wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, also nach den Beurkundungsdaten, nicht nach Übergabe oder Grundbucheintragung.

Der steuerpflichtige Gewinn ist dabei höher, als viele erwarten: Vom Verkaufserlös werden die Anschaffungskosten abgezogen, vermindert um die bereits geltend gemachte Abschreibung. Wer zehn Jahre lang abgeschrieben hat, versteuert diesen Betrag beim Verkauf mit.

Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Diese Ausnahme ist enger, als sie klingt, und über ihre Auslegung wird häufig gestritten. Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen will, sollte vorher rechnen, nicht danach.

Mehrere Objekte und Miteigentum

Für jedes Objekt wird eine eigene Anlage V ausgefüllt. Das bedeutet auch: Einnahmen und Kosten müssen sauber getrennt geführt werden. Ein gemeinsames Konto für drei Wohnungen macht die Zuordnung mühsam und im Zweifel angreifbar. Ein eigenes Konto je Objekt, oder wenigstens eine saubere Kostenstellenzuordnung, spart am Jahresende Zeit und Diskussionen.

Die Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten des Objekts und ist zugleich auf den Mieter umlegbar. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet die Gemeinde: In Dormagen liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B 2026 bei 610 Prozent, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke einheitlich; von der seit der Grundsteuerreform möglichen Differenzierung macht die Stadt keinen Gebrauch. Wer in mehreren Kommunen vermietet, erfasst die Beträge deshalb je Objekt getrennt: Derselbe Messbetrag führt zu ganz unterschiedlichen Jahresbeträgen.

Bei Miteigentum, etwa unter Ehegatten oder in einer Erbengemeinschaft, werden die Einkünfte grundsätzlich einheitlich und gesondert festgestellt. Es gibt dann eine eigene Feststellungserklärung, und die Ergebnisse fließen anteilig in die persönlichen Erklärungen. Wer die Kosten trägt und wer sie steuerlich geltend machen darf, fällt dabei nicht immer zusammen, was gerade nach einem Erbfall zu Überraschungen führt.

Wichtig ist außerdem die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt regelmäßig als gewerblich. Dann fällt Gewerbesteuer an, die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr, und es besteht Buchführungspflicht. Diese Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustregel mit vielen Ausnahmen in beide Richtungen, aber sie sollte kennen, wer öfter kauft und verkauft.

Steuerberaterkosten bei der Vermietung absetzen

Ein Punkt, der bares Geld wert ist und trotzdem oft untergeht. Steuerberatungskosten sind abziehbar, soweit sie auf die Ermittlung von Einkünften entfallen. Der Anteil für die Anlage V ist Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung und mindert damit direkt Ihre Einkünfte aus dem Objekt.

Nicht abziehbar ist der private Anteil: Mantelbogen, außergewöhnliche Belastungen, Sonderausgaben. Diese Trennung nimmt die Kanzlei vor, und eine Rechnung, die die Anteile getrennt ausweist, ist die Grundlage dafür. Danach sollte man fragen, wenn sie nicht ohnehin so kommt.

Praktisch bedeutet das: Ein Teil dessen, was die Beratung kostet, holt sich über die Steuererklärung selbst zurück. Bei mehreren Objekten ist dieser Anteil entsprechend größer.

So läuft es bei mir

Vermietung ist einer meiner drei Schwerpunkte, und zwar der, bei dem sich Beratung am deutlichsten rechnet. Sie sammeln übers Jahr Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Darlehenszinsen und Handwerkerrechnungen, den Rest übernehme ich. Ein zusätzliches Programm brauchen Sie dafür nicht, die Unterlagen kommen per E-Mail oder gesichertem Upload.

Worauf ich bei jedem Mandat als Erstes schaue: ob ein Kauf in den letzten drei Jahren liegt und wie nah die Sanierungskosten an der 15-Prozent-Grenze sind. Das ist der Punkt, an dem sich am meisten retten oder verlieren lässt, und er lässt sich nur vorher steuern, nicht rückwirkend.

Die Kapazitäten sind derzeit voll belegt, die Warteliste ist offen. Wenn Sie vermieten und einen Ansprechpartner suchen, tragen Sie sich ein; Sie bekommen eine ehrliche Rückmeldung, ob und wann etwas frei wird.

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Ich recherchiere jeden Text sorgfältig und prüfe ihn vor der Veröffentlichung. Trotzdem kann ein Fehler durchrutschen, und Beträge, Grenzen und Fristen ändern sich fast jedes Jahr, während der Text den Stand seines Erscheinens behält. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Bevor Sie eine Entscheidung darauf stützen, fragen Sie mich, ob er auf Ihren Fall passt. Die genannten Beträge sind Beispiele.